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房屋承租人优先购买权制度之反思
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作者:杨会 天津师范大学 讲师  来源:成都民事维权律师网 转  阅读:
房屋承租人优先购买权制度如果从罗马法算起 [1],现在已有较长时间的历史;国外的立法有对此的规定,我国也有这方面的规定;可以说该制度历久而弥坚、愈千年而不衰。其强大的生命力似乎表明了该制度的合理性;但由于法律规定缺乏可操作性和欠科学性,不仅在理论上引起混乱,在司法实践中也带来了很大的困难。 [2]许多学者发挥其聪明才智提出一些建议,试图用自己的神来之笔使该制度更加完善。笔者不揣浅陋,也参与这一问题的讨论,提出自己的一孔之见,以求教于学界。
 
 
一、房屋承租人优先购买权的性质
 
关于房屋承租人优先购买权的性质,这本不是一个重要的问题。但由于对其定性不同而会出现不同的法律后果,因此,本文首先分析承租人优先购买权的性质。
 
关于承租人优先购买权的性质,学界对此的认识呈现出众说纷纭、莫衷一是的局面,有人认为是形成权,有人认为是附条件的形成权,有人认为是请求权,有人认为是期待权,有人认为是机会权,有人认为是物权或债权,有人认为是物权取得权,有人认为是买卖契约的订立请求权,有人认为是财产请求权,有人认为是附强制缔约义务的请求权。 [3]
 
上述各种学说中,像机会权、期待权等都只是对房屋承租人优先购买权的简单描述,只有请求权和形成权才正确揭示其本质。因此,我们将视野限定在请求权和形成权上。
 
对于承租人的优先购买权的性质,我们可以界定为形成权,也可以界定为请求权;但我们不能不思考,这样称呼这样定性的目的何在。我们之所以称某某为张三称某某为李四称某某为王五,是为了分辨不同的人,不至于一堆人在一起时喊“喂”时没有人理会或所有的人都理会。我们给承租人优先购买权定性的目的是什么?当承租人行使权利后,在他和出租人之间产生什么后果?仅仅是出租人负有强制缔约的义务还是使出租人与承租人之间成立买卖合同?从这个意义上,给承租人优先购买权定性才有意义;也正是在这个意义上,笔者认为,应当将其定性为形成权而不是请求权:因为法律创设承租人优先购买权制度的目的就是为了保护承租人让他可以优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用,如果承租人行使优先购买权后仅仅是使出租人负有强制缔约的义务,那么出租人就能违反此义务(尽管要承担违约责任)而使法律目的不能实现;只有将其定性为形成权,承租人行使优先购买权后使出租人与承租人之间成立买卖合同,“承租人优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用”的法律目的才能实现。
 
二、房屋承租人行使优先购买权的理想模式
 
我国对房屋承租人的优先购买权的规定有1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、1984年最高人民法院发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1988年最高人民法院发布的《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》、1994年建设部的《城市公有房屋管理条例》、1999年的《合同法》等。法律做出了规定,但由于过于抽象而缺乏可操作性(如提前三个月通知中的三个月到底是什么?其作用何在?),以致于承租人如何行使其权利成为了一个有比较的问题。笔者认为,承租人行使其优先购买权的理想模式应当是这样的:
 
A、在租赁合同的期间内,出租人有意出卖其房屋,便寻找第三人 [4]并与之协商,双方经过一段时间的讨价还价之后, [5]订立了房屋买卖合同,合同的价格、支付方式等条款已经确定;B、房屋出租人在合同成立后的合理期限内通知承租人,告知合同价格、支付方式等条款,并询问其是否行使优先购买权;C、承租人接到出租人的通知后有权行使优先购买权,并且必须在一定的合理期限内为之;D、如果承租人无意购买或不能达到同等条件,出租人与第三人之间的房屋买卖合同可以得到履行;如果承租人在同等条件下行使了优先购买权,那么承租人与出租人之间就成立了租赁房屋买卖合同,并且此合同会得到履行,出租人与第三人之间的房屋买卖合同予以解除;E、如果出租人未履行通知义务擅自将房屋卖于第三人的,承租人可以以侵犯自己优先购买权为由诉至法院,请求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合并确认自己与出租人之间成立房屋买卖合同。
 
以上的A→B→C→D→E流程是笔者在承认承租人的优先购买权制度合理的前提下根据民法理论对承租人如何行使优先购买权所做的诠释。为了证明该诠释是最优的,现作如下说明:
 
1、优先购买权的行使是建立在同等条件的基础上的,如果没有同等条件的出现,此权利自然无法行使;而要想出现同等条件,必须有出租人与第三人之间关于价格、支付方式等条款的确定; [6]异言之,只有等到出租人与第三人成立买卖合同,出租人优先购买权的行使条件才成就。
 
论者或曰,可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但订立合同的前一刻。这样的想法未尝不可,且《合同法》第32条提供了技术上的支持,即出租人与第三人约定采用书面形式,双方在价格、支付方式等条款已经确定但没有签字或盖章之前通知承租人;且理性的第三人也会因承租人的优先购买权为法定权利而配合出租人采用此做法。
 
但笔者认为,这样的解释和笔者的诠释并无区别,如后面将会提到的,天上不会掉下馅饼,要有合同条款的确定必须有当事人之间的协商,这就需要付出交易成本,此种解释也是如此。此解释和我的诠释的区别就是承租人优先购买权的行使给第三人造成的损害后出租人承担的是缔约过失责任还是违约责任;但如后面将会叙述的,由于不存在善意取得,承租人优先购买权的行使为出租人违约的法定免责事由,不论何种解释,承租人优先购买权的行使给第三人造成的损害后出租人都不承担责任。所以说,这样的解释和我们的诠释看上去有区别,但实际上并无不同。
 
那么《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》规定的“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的三个月内通知承租人”就显得有些不合理:如果将此处的“出卖”理解为一个买卖的开始,那么出卖之前通知承租人通知的内容就只能是“自己要卖房的意图或想法”而并非“同等条件”,因为此时出租人并未与第三人成立合同,无同等条件,既然无同等条件,承租人也就不能行使优先购买权,那么此时的通知就没有意义了。 [7]如果将此处的“出卖”理解为一个买卖的结束,即出租人与第三人已经成立了合同,那么提前三个月的通知义务将迫使出租人与第三人订立合同的过程至少要长达三个月,因为如果出租人与第三人没有经过三个月的缔约过程,出租人将无法完成“在出卖之前的三个月内通知承租人”的义务,强制一个合同的缔结必须经过三个月,这明显不是良法的做法——《合同法》规定的“合理期限”,因为和“三个月”同质,是五十步和八十步的区别,同样不妥。
 
2、出租人与第三人成立房屋买卖合同之时为承租人优先购买权行使的条件成就之时,承租人本可以在此时行使权利,但由于合同成立的时间不会为承租人所知晓,所以,从可行性的角度出发,承租人可以行使优先购买权的开始时间为接到出租人通知之时。出租人在与第三人成立合同后有义务通知承租人,此通知义务本该立刻行使,但考虑到一些现实因素,如工作时间等,允许出租人在合同成立后的合理期限内履行此通知义务,但此合理期限与我国《合同法》规定的与三个月同质的合理期限有本质区别,应为1——3日。
 
3、承租人在接到出租人的通知后一段合理期限内必须做出是否行使优先购买权的意思表示,这是保护出租人与第三人利益的需要。在当今市场活跃行情变动较大的情形下,要出租人等待承租人三个月的时间,时间显然过长。我国台湾地区“土地法”规定的土地承租人行使优先购买权的合理期限为10日。国内学界有人建议为1个月,有人建议为15日,但这已经属于立法技术问题。总之,在三个月显然过长的情况下规定一个平衡承租人和出租人、第三人利益的合理期限。
 
4、出租人将房屋出卖于第三人并履行一直没有告诉承租人的,承租人事后发现的,他有权主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。此主张的另一个隐含的主张是要求与出租人成立买卖合同。理由如下:优先购买权对承租人来说只是一个机会权,并不含有实质利益,所以出租人未尽通知义务而侵犯承租人优先购买权,在承租人无意购买或不具备同等条件的情况下讨论起来没有意义,因为此时承租人未受任何损害。只有承租人试图购买租赁房屋并具备同等条件的情况下,承租人被剥夺了优先获得租赁房屋所有权的机会的情况下,承租人主张自己的优先购买权被侵犯才有意义;否则,承租人主张自己的优先购买权被侵犯而自己又无意购买或不具备同等条件,这样的主张属于权利滥用行为,不应得到法律的支持。所以,承租人诉之法院后法院一方面要判决出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,同时要判决承租人与出卖人之间成立租赁房屋买卖合同,承租人持此判决即可到房产部门办理过户手续。所以,一些人所担心的“出租人和第三人并不惧怕宣告无效:‘这次你宣告无效,下次我重新成交’”、“你宣告我买卖无效,我就不卖房了”的现象就不会再出现了。
 
当然,如果承租人主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买的,这就侵犯了出卖人的利益,使其陷入“竹篮打水一场空”的境地,应当为法律所不允许。这样的反悔行为构成了违约,出租人可以主张违约责任或继续履行。
 
5、这样的诠释并不会出现有些人所担心的承租人的优先购买权和第三人善意取得之间的冲突:在不动产物权变动实行强制登记的模式下,买受人在购买不动产之前有义务查询不动产登记簿了解不动产物权的权属情况,而我国《房地产管理法》第53条又规定了房屋租赁合同的登记备案制度;那么尽管房屋租赁并不会导致物权变动,但当第三人准备购买出租人的租赁房屋时,他仍会在登记簿上发现租赁关系的存在,由于承租人的优先购买权为法定的权利,所以第三人就知道或应当知道买卖标的物上承租人的优先购买权的存在,由于他的知情,所以不存在善意取得问题。当然如果承租人没有将自己的房屋租赁合同登记备案的,第三人就无从得知承租人优先购买权的存在,就会出现两者的冲突;此时的承租人因没有履行法定的义务而有瑕疵,无法对抗第三人的善意取得,法律应优先保护善意第三人的利益。
 
可见,由于租赁权的公示(登记备案可以理解为公示的一种,因为它达到了公示所要求的效果),再加上承租人的优先购买权为法定的权利,所以承租人的优先购买权无须专门的公示而当然具有对抗力、追及力。所以有些人的“承租人的优先购买权需要公示才具有对抗力” [8]是没有把握住“法定的权利无须专门的公示”这一点——破产制度中的工资、劳保费用等债权也无须公示也当然具有优先普通债权清偿的效力也佐证了此点。
 
三、房屋承租人优先购买权制度的弊端
 
尽管笔者对承租人优先购买权制度做出了最大合理化的解释,但必须承认,这种制度所暴露出来的弊端是触目惊心的。
 
(一)阻碍商品流通,违反效率原则
 
如前所述,承租人优先购买权的行使起于出租人与第三人订立房屋买卖合同之时,那么当承租人接到出租人的通知后主张优先购买权时,出租人与第三人之间房屋买卖合同归于无效,此合同无法得到履行,出租人都必须把租赁房屋的所有权转让给承租人。第三人与出租人经过艰苦的协商之后订立的合同并不能得到履行,这实在是一个资源浪费。因为合同从一开始双方当事人的接触到最后的成立,往往都经历一个艰难的双方妥协过程,双方都付出了一定的交易成本(如谈判费用、查询物权登记簿的费用、实地勘探费用等)。本来交易成功即合同成立后得到履行情况下付出交易费用是有效率的,因为交易双方都得到了自己想要的东西(即卖方得钱买方得货),实现了资源的优化配置,实现了帕累托最优,体现了法律所追求的效率原则;但半路杀出了个程咬金即承租人行使优先购买权,使得这一切都打破了:交易成本是付出了,但合同却不能得到履行,双方并无任何收益;异言之,出租人和第三人为订立合同而付出的费用和努力都付之东流,社会财富的浪费是不可避免的,法律所追求的效率原则也遭到践踏。
 
论者或曰,可以将承租人行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但订立合同的前一刻,双方并不急于使合同成立而是通知承租人后等待承租人的态度(即是否行使优先购买权),这样会一定程度上避免资源的浪费。 [9]
 
应当承认,这样的想法未尝不可,《合同法》第32条也提供了技术上的支持。但这样的解释仍不能拯救承租人优先购买权制度于水火之中,因为将行使优先购买权的开始时间界定为出租人与第三人已经确定了所有的合同条款但未签字或盖章之时,出租人与第三人从开始接触到达成价格、支付方式等所有条款时,双方已经付出了的努力,尽管合同没有成立,但双方当事人已经投入了巨大的交易成本, [10]半路杀出的程咬金仍是使所有努力付之东流,社会资源仍是浪费,民法的效率原则仍是遭到破坏。
 
承租人优先购买权制度一是限制了出卖人对买受人的选择,这限制了市场经济中的商品流通;它又通过赋予承租人以优先购买权,强行从第三人手中抢走租赁房屋的所有权,这就不可避免地给租赁房屋的买卖带来冲击,使第三人在购买租赁房屋时心有所忌,不能毫无顾忌地在租赁房屋的买卖中放手一博,限制了商品流通。所以说,承租人优先购买权制度给正常的商品流通制造了二道屏障,使得商品流通程序繁琐。
 
(二)额外优惠承租人,违反公平原则
 
公平原则为民法乃至所有法律的最高价值追求,公平原则也当仁不让地成为民法的一项基本原则,所有民法中的制度设计都不能违反公平原则,承租人的优先购买权也不能例外。遗憾的是,承租人优先购买权制度却破坏了公平原则。
 
笔者之所以说承租人优先购买权制度破坏了公平原则,并不是像某些人所说的“商品交易价高者得已成为基本市场法则,而优先购买权的存在却使得在相同的条件下第三人不能公平地参与市场交易,作为平等的市场主体,其他购买人似乎要比优先购买权人低一等,完全违背民事活动中公平、合理、平等原则” [11],因为优先购买权本来就是一项特权,它使得承租人在同等条件下有优先于其他购买人的购买机会,出于种种原因的考虑, [12]法律仍赋予承租人此项特权,这就说明这种表明上的不公平其实是深层次的公平。我们要批评此项制度,就不能从此点入手,就像我们批评占有改定不能以“占有改定情况下占有人无直接占有标的物因而无公示的效力”一样,而应该从其他方面入手。笔者认为,此制度的不公平之处在于增加了第三人的交易成本从而减轻了承租人的交易成本,使承租人的交易成本转嫁到第三人身上,从而毫无道理地、额外地优惠了承租人。
 
我们知道,在第三人力尽艰难的谈判付出一定的交易成本后由于承租人行使优先购买权,他并不能取得租赁房屋的所有权,法律对他并无任何救济,因为承租人行使优先购买权为出租人不履行买卖合同的法定免责事由。如前所述,第三人在交易之初就知道或应当知道承租人优先购买权的存在,他仍与出租人订立合同,这表明他自愿冒着日后出租人行使优先购买权使得自己“竹篮打水一场空”的危险。从这个角度来说,第三人付出交易成本并无回报是未可厚非的。
 
但如果我们从承租人这个角度来观察,我们可以发现承租人在出租人与第三人经过艰难的谈判过程之中并无任何付出,等到出租人与第三人合同成立之后他只须行使自己的优先购买权即可与出租人订立合同。也就是说,承租人在与出租人订立租赁房屋买卖合同过程中并没有经过一丝努力,也没有付出交易所应付出的成本。他是怎样不劳而获的呢?答案是:法律强行剥夺第三人的劳动果实,第三人辛苦努力后与出租人确定的合同条款被承租人直接拿去用,将本应该由合同当事人的承租人所负担的交易成本转嫁到第三人身上。如果说出于一定政策的考虑,赋予承租人优先购买权(只是此一项权利)并没有违反公平原则的话,那么赋予承租人以虽然参与交易却无须负担交易成本的特权就肯定是违反了公平原则。
 
(三)缺乏对承租人行使权利的限制,易致承租人滥用权利的现象
 
笔者此处所说的承租人滥用权利的行为,并不是某些人所说的主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买(此时的行为属违约行为,已为法律所明文调整),而是指以下三种行为:
 
1、在现实生活中,出租人在出卖租赁房屋(即开始接触)之前往往都会询问承租人是否购买,因为自己与第三人订立合同后因承租人行使优先购买权又要与承租人订立买卖合同,这样的折腾对出租人并无益处只能徒增烦恼。面对出租人的询问,如果承租人想购买的话, [13]由于知悉自己享有法定的优先购买权,所以理性的承租人为了节省自己的交易成本都不会对出租人明确表示不予购买,他往往是不置可否使出租人认为他不会购买。而等到出租人与第三人已经订立了租赁房屋买卖合同后,承租人这个时候才主张出租人与第三人之间的买卖合同无效。在承租人不愿出具书面意见的情况下,有些出租人就不敢与第三人订立买卖合同。 [14]这样的滥用权利的行为为该制度所无法制止。
 
2、在出租人与第三人在买卖租赁房屋的协商过程中,不论自己是否想购买租赁房屋,恶意的承租人还可以告诉第三人自己享有优先购买权,从而向第三人勒索一笔钱作为自己日后放弃优先购买权的代价。
 
3、承租人本不想购买租赁房屋却声称愿意购买,但假筹款等名义一拖再拖,不与出租人订立租赁房屋买卖合同。这样来耽误出租人出卖租赁房屋的商机,最后迫使出租人同意减免房租或低价买房等无理要求。 [15]
 
优先购买权制度本来是一项优惠承租人的法律制度,但是由于缺乏对权利行使的限制,致使出现承租人滥用权利从而损害他人利益的现象,而这是我们所不愿意看到的。
 
(四)提供出租人与第三人勾结的激励机制,使保护承租人的规定流为具文
 
现实生活中,经常可以听到有人抱怨承租人优先购买权制度无法规制“出租人与第三人勾结以抬高房价为手段,迫使承租人放弃优先购买权然后再低价卖于第三人或出租人与第三人订立租赁房屋买卖合同后故意不告知承租人而是等到租赁合同期满后出租人与第三人再履行合同” [16]等不良现象。虽然双方恶意串通损害第三人利益的合同效力存在瑕疵,但由于承租人无法知晓或无法举证而使得出租人与第三人的阴谋总是能够得逞。所以,法律意图优先保护承租人的优先购买权规定也流为具文。
 
于是有人建议,在房屋租赁合同结束后的一段时间内,承租人仍然对租赁房屋享有优先购买权。 [17]姑且不论此建议是否属于“头痛医头,脚痛医脚”,它也是欠妥的。因为承租人之所以享有优先购买权,就在于他先前已经使用租赁房屋、与租赁房屋有一定的紧密联系、继续使用能提高租赁房屋的有效利用等 [18],而当租赁合同结束后,前述的“联系”“利用”等等都已经消失,即赋予承租人优先购买权的基础已经消灭,又有何理由再赋予已经不是租赁房屋的现在使用人的原承租人以优先购买权?
 
笔者之所以称上述建议是“头痛医头,脚痛医脚”,是因为它没有意识到出租人与第三人勾结损害承租人利益的行为是不可避免的,因为现行承租人优先购买权制度给出租人与第三人勾结提供了一种激励。对第三人来说:由于承租人优先购买权的行使,自己投入的努力都付之东流,为了保护自己利益,他会试图与出租人勾结,甚至不惜给出租人一定的经济利益(比如在正常的房价上再加一点)。对出租人来说有三个激励:一个激励是第三人给予的经济利益;第二个激励是在现实生活中,出租人在出卖租赁房屋(即开始接触)之前往往都会询问承租人是否购买,如果承租人想购买的话,理性的他往往为了节省自己的交易成本都不会说自己会购买从而立刻与出租人协商的,而是会等到出租人与第三人成立租赁房屋买卖合同使得同等条件成就后通过行使优先购买权与出租人成立买卖合同,这样背信弃义的行为一定程度上可以称为戏耍了出租人, [19]这无疑会促使出租人与第三人勾结起来。激励之三是承租人的优先购买权为一法定权利,它是租赁房屋所有权上的一个负担,因为它可以追及至第三人处排除第三人取得的所有权,再加上“买卖不破租赁”对租赁房屋所有权的限制,它们使得第三人在购买租赁房屋时往往都压价,使得出租人被迫接受较低的价格, [20]出租人因蒙受这种不利益也往往原意与第三人勾结起来。 [21]
 
由此可见,承租人优先购买权制度由于损害了出租人与第三人的利益,从而提供了出租人与第三人勾结规避法律损害承租人的的激励机制。这样一来,理性的出租人与第三人都会勾结起来,那么法律对承租人的优先保护的目标就无法实现,法律规定就流为具文,法律的尊严和权威都遭到践踏。
 
(五)限制出租人的处分权,违反意思自治原则 [22]
 
此处笔者所指的是我国《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》、《合同法》规定的“出卖提前三个月通知承租人”对意思自治原则的破坏,并不是某些人所说的“所有权意味着所有人对其所有物的最充分、最完全的支配,是典型的支配权。而现行的优先购买权制度下,作为所有者的房屋的出租人却由于相对人的优先购买权的存在而不能充分行使自己的处分权,而必须依照法律规的强制性规定将其出让物在同等条件下优先出让于优先购买权权人,这不仅违背了所有权人的意志,同时也侵犯了所有权人的所有权,是对作为完全权能的所有权的一种限制” [23],因为这种对出租人所有权的限制有着合理化支撑,表明上是违反了意思自治原则,但它实现了更高层次的公平正义。
 
但让此制度设计者和拥护者始料不及的是,承租人行使优先购买权会产生另一种对出租人处分权的限制,即对出租人出卖房屋的时间进行限制。所有权神圣的市民社会里,所有权主体有权根据自己的需要决定在何时出卖自己的所有物而无须经过他人的同意,承租人优先购买权制度的设计者肯定也不会限制出租人这方面的所有权。他有权经过长期思考后决定出卖租赁房屋,也有权临时起意出卖, [24]他与买受人协商的时间可能需要两个月三个月,也可能不过两三天内就与买受人达成协议,这些都是他自主决定的市场行为,任何外在的限制都是不合理的。但是“出卖提前三个月通知承租人”的规定却使得要么出租人要想出卖房屋就必须经过三个月的思考(把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜进行接触,即开始卖房),因为临时起意的情况下出租人根本不可能履行此通知义务,只有提前三个月的准备卖房才能履行此提前三个月的通知义务;要么出租人必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同(把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜协商完毕,即订立房屋买卖合同),因为如果双方两三天内就合同所有条款达成协议的话,出租人还是无法履行此通知义务,只有经过至少三个月的协商谈判过程才能在出卖之前履行通知义务。 [25]
 
由此可见,“出卖提前三个月通知承租人”的规定对出租人(即出卖人)的处分权产生了一种荒唐 [26]的限制,不论出于何种政策考量,这样的限制都是不允许的。而这恰恰是房屋承租人依据法律规定行使优先购买权所出现的局面。 [27]
 
四、废除房屋承租人优先购买权制度:一个可行性的证明
 
如果承认笔者上述的对承租人行使优先权的负面效应的分析是有道理的话,那么承租人优先购买权制度就是一项不合理的制度,在实践中也发挥不了它意欲实现的作用。因此,应该废除该制度。建议废除该制度不难,难的是如何应付该制度被废除后所遗留的烂摊子?用什么途径去实现该制度所追求的价值目标? [28]本部分将具体一一分析该制度的目标,通过制度替代或去掉不合理目标的分析,从而给废除该制度提供一个可行性的证明。
 
(一)目标之一:秩序价值
 
承租人优先购买权制度的价值之一是秩序。有人说,在租赁关系中承租人一般对租赁房屋形成一定的使用关系,在出租人出卖租赁房屋时,如果使承租人享有优先购买权,则不会出现因租赁房屋被第三人购买而使已经形成的对物的使用关系遭到破坏,这样可以维护和稳定既有的物的使用关系。 [29]
 
笔者认为,这样的价值追求不足以支撑承租人优先购买权制度,因为有两个规定与此价值追求相矛盾:一是合法转租下的次承租人不享有优先购买权。 [30]次承租人实际地使用租赁房屋,是他而不是承租人对租赁房屋形成了一定的使用关系;按“稳定使用关系”的价值追求,那么就应当由次承租人而不是与租赁房屋并无使用关系的承租人对租赁房屋享有优先购买权。 [31]二是房屋同住人不享有优先购买权。需要说明的是此处的“同住人”是指非共有关系的同住人。一个常见的例子是夫妻同住一间房屋,但此房屋为丈夫婚前从父母处继承来的,那么妻子就是本文所指的同住人。在笔者有限的阅读范围内,尚未见到法律规定和学者主张房屋同住人享有优先购买权的, [32]这就不能不让人对该制度所标榜的“稳定使用关系”产生怀疑。承租人和其同住人都在使用着租赁房屋,法律在面对同样的使用租赁房屋的两个当事人不同等对待,违背了“同等事物为相同处理”之法律基本原则。
 
抛开上述两个问题不谈,“稳定使用关系”的价值追求也可通过“买卖不破租赁”制度来实现。现代民法已经考虑到租赁房屋所有权人的变化可能会破坏承租人对租赁房屋的使用,为了秩序,为了稳定此使用关系,法律特创设“买卖不破租赁”制度来实现此目标。因此,即使废除了承租人优先购买权制度,承租人对租赁房屋的使用关系仍然能得到稳定。因此,在秩序这一目标上,废除承租人优先购买权制度是可行的。
 
(二)目标之二:效率价值
 
该制度的拥护者们认为承租人优先购买权制度具有效率价值,决定资源的有效配置,促经物尽其用,节约交易成本。具体说来1、承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权后,就不必在市场上寻找相同功能的房屋,从而节省了去市场上另寻同功能之房屋的费用,节约了交易成本。2、此制度能对物之利用人起到激励作用,因为基于优先购买权的期待,承租人会对租赁房屋尽最大的注意和爱好责任,从而能使物发挥处最大的效益。 [33]3、承租人优先购买权制度的设立是为了是租赁房屋的所有与使用尽可能地归于同一人,从而促进承租人对房屋的妥善使用、维护和管理,使得物尽其用; [34] 4、承租人已经实际使用了租赁房屋,了解租赁房屋的情况,知道如何有效地利用该房屋;而第三人未必了解租赁房屋的情况,如果其取得房屋所有权也不一定能有效地利用。 [35]
 
不得不承认,承租人优先购买权制度散发着一定的效率的光芒,但有些情况下的效率是不能作为其价值理念的(因为其严重损害了生活公平),有些效率是可以通过其它途径来实现的。现详述如下:
 
理由1说此制度可以节省了承租人去市场上另寻同功能之房屋的费用,如前所述,他所节省交易成本的代价是让第三人承担了此交易费用。异言之,体现的效率的承租人优先购买权制度破坏了公平原则。因此,此效率不可取。
 
理由2和理由3是从不同方面描述了租赁房屋所有人与使用人合一后带来的效率,不可否认的是,这样的确会有助于物的充分、有效利用。但使两者合二为一并不一定非要通过承租人优先购买权制度,完全可以通过其他制度设计来实现——关于这一点,本文第五部分将会有详细叙述。
 
理由4的“第三人未必了解租赁房屋的情况,如果其取得房屋所有权也不一定能有效地利用”过于武断,因为在市场经济下,市场会自发地合理地有效地配置资源,所以当某商品从甲处流转到乙处时,法律就推定该商品在乙处比在甲处更能有效地被利用。之所以有这样的法律推定,是出于帕累托最优的考虑:乙之所以原意舍弃价金的所有权而去取得该商品的所有权,因为他能更有效地利用该商品获得更多的收益, [36]至于事实真的是否如此,则非法律所关注。但理由4看到了承租人和第三人在其他条件一致的情况下由于更熟悉租赁房屋而更能有效利用租赁房屋这一点,这是其可取之处;但这种效率也是可以通过其它途径来实现的——关于此点,本文第五部分将会有详细叙述。
 
如果从第三人的角度来看,我们会发现,承租人有效购买权制度蕴含着一个巨大的不效率:将第三人拉进来,允许其参与交易,但在其付出交易费用后又不让其得到其所想得到的东西。这样的允许第三人参与交易只是允许其参与付出,而使其并无所获。这种资源的浪费是一种不效率——也正是这种不效率构成了对第三人的不公平,也成为废除该制度的一个最重要的理由。
 
(三)目标之三:保护弱者
 
承租人优先购买权制度的一个重要价值追求是对弱势群体的利益的特殊保护。因为承租人与作为所有权人的出租人的对话中通常处于弱势地位,其利益极易遭损害,需要后天的规则予以支持,承租人优先购买权制度正是这样的后天规则。 [37]有学者这样表述,“长期使用他人之物不免使承租人产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感,因为‘求人不如求己’,故法律通过优先购买权制度消除承租人的心理负担。” [38]还有人从维护社会安定的高度(其实就是保护弱者)论述,“房屋的承租人一般都是因为无房住或住房十分紧张才不得已承租房屋的,在他们承租期间房屋所有人出卖房屋,如果不允许他们在同等条件下有优先购买权,就会使他们面临住房的困难,生活处于一种不安定的状态,以致影响社会安定;法律规定承租人在同等条件下享有优先购买房屋的权利,就可以避免这种情况不出现或少出现。 [39]
 
该制度创设之初时的承租人可能为弱者,但现代社会中的租赁关系与过去的租赁关系不同,现代工商社会中很难在出租人与承租人之间区分谁为弱者了。因为现代社会很少有房地产公司投入大量的资金盖房专门去出租, [40]因而也就不会出现新房买卖中的消费者个人力量无法对抗实力雄厚的房地产开发公司的局面,再说承租人为弱者可能不太妥当了;“产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感”恐怕有夸张的成分。
 
即使承租人为弱者,“保护弱者”、“维护社会安定”也不能正当化承租人优先购买权制度。因为民法不是社会救济法,民法不是社会保障法,保护弱者的任务应当由国家承担,“他们面临住房的困难,生活处于一种不安定的状态,以致影响社会安定”的情况出现后,应当由国家、政府拨款盖房让那些面临住房的困难、生活处于一种不安定的状态的人免费入住。当然民法在进行制度设计时也不妨考虑到保护弱者,但前提是保障制度的正常运转;遗憾的是,承租人优先购买权制度恰恰是侵犯出租人和第三人利益,尽管它实现保护弱者的目标 [41]——关于此点,前文已经详细叙述。
 
还有,此观点有混淆主体的嫌疑。他们说承租人为弱者,是相对于出租人而言的,那么为了保护弱者而创设的优先购买权制度就只能牺牲出租人利益。如同前文所指出的,该制度给出租人造成的的损害仅是小量的,而给第三人造成的损害却是巨大的。承租人和第三人相比并不是弱者,但承租人优先购买权制度却通过牺牲第三人利益来优惠承租人,这明显是混淆“弱者”概念所对应的主体。
 
(四)目标之四:保护依赖关系
 
该制度的拥护者们认为“承租人在出租人出卖租赁房屋之前就已经处于某种利害关系中,这集中表现在承租人对租赁房屋的依赖上。如果承租人能够优先他人购得此房屋,会使这种利害关系继续下去,不会因被他人购去而构成危害或麻烦。” [42]况且,“承租人对租赁房屋的依赖存在着许多特殊利益,如承租人使用出租房屋产生的居住、使用投资、与工作生活联系等,一旦出租人将房屋卖于他人,这些利益就难以继续维持。” [43]
 
租赁关系的存在就一定意味着存在承租人对租赁房屋的依赖?这恐怕要进行类型化分析。较长时间的租赁关系也许会出现承租人对租赁房屋的依赖的现象,但短期(如一个月)房屋租赁和不定期房屋租赁,则就很难产生承租人对租赁房屋的依赖。而现实生活中,随着人口流动加剧,解一时之需的短期房屋租赁和不定期房屋租赁情形绝非鲜见——从这个意义来说,“将享有优先购买权的主体限定为6个月以上的定期租赁合同的承租人” [44]的构想是十分科学的。
 
即使承租人已经依赖了租赁房屋,笔者认为,也不能就理所当然地对该依赖进行保护,因为该依赖未必都是合理的。租赁合同是有期限的,所以在租赁期限内的承租人可以使用租赁房屋,可以产生对租赁房屋的依赖,此依赖在合同租赁期限内是合理的,超出租赁期限内的依赖就很难再说是合理的了,因为此时他已无依赖的基础(即租赁合同),此时的依赖只是由于惯性而形成。承租人在订立租赁合同时就应当考虑自己使用租赁房屋会产生居住、使用投资、与工作生活联系等特殊利益,他就应该据此确定一个对自己较为合适的租赁期限;所以当日后租赁合同期满后,承租人这些特殊利益的丧生是当然的结果。这样的依赖就不值得法律的特别保护了。
 
另外,当承租人出价没有第三人高即不具备同等条件时,他并不能行使优先购买权,他就得不到租赁房屋的所有权,他对租赁房屋的依赖和因此而产生的居住、使用投资、与工作生活联系等特殊利益也就不能得到保护。但法律却容忍了此种情形,并不认为这有何不妥。这也从另一个侧面说明了承租人对租赁房屋的依赖未必都要保护。
 
抛开上边不谈,单纯从保护承租人的依赖的角度考虑,也没有必要创设承租人优先购买权制度,因为让承租人取得租赁房屋的所有权即可实现此目标。“让承租人取得租赁房屋的所有权”和优先购买权制度的“让承租人较其他人优先获得租赁房屋的所有权”是两回事。本文下一部分将会叙述一种让承租人取得租赁房屋的所有权而非让承租人较其他人优先获得租赁房屋的所有权的制度。
 
五、承租人先行购买:一个新的制度设计
 
通过上述分析,我们会发现,承租人行使优先购买权会造成损害第三人利益、破坏公平原则等不利后果,并且该制度的种种目标要么可以替代要么不合理;因此废除该制度不仅是理所当然,而且无后顾之忧。但上述的“租赁房屋所有人与使用人合一”“承租人已经实际使用了租赁房屋,了解租赁房屋的情况,知道如何有效地利用该房屋”等的确是该制度的合理之处,因此我们就应该创设一种既能保护上述的合理之处又没有继承承租人优先购买权制度弊端的新的制度。
 
承租人优先购买权制度的最大不合理之处在于把第三人拉进来允许其参与交易但在其付出交易成本后因承租人行使权利而遭受损害,因此新的制度设计就应该,只让承租人成为所有人(这样才能达到“租赁房屋所有人与使用人合一”),而不能轻易让第三人介入交易中。在这样的精神指导下,新的制度应当是这样的:
 
A、在房屋租赁期限内,出租人有意出卖房屋,他必须先告知承租人自己欲出售租赁房屋的想法;如果出租人未告知承租人而直接将租赁房屋卖于第三人的,承租人可以主张其买卖合同无效 [45],且按照第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同,此权利为形成权。B、承租人在接到出租人欲卖房的通知后的一定的合理期限内必须做出自己是否准备予以购买的表示,此合理期限为10——15日。C、如果承租人表示不予购买,后来的任何时间里承租人都不得主张购买,出租人则可放心与第三人接触、协商、订立直至履行房屋买卖合同。D、如果承租人有意购买租赁房屋,他必须立刻就与出租人进行协商关于租赁房屋买卖的事宜,而出租人也不得与第三人联系有关租赁房屋的出卖事宜。E、如果出租人与承租人就买卖租赁房屋的价格、支付方式等所有条款都协商一致从而使租赁房屋买卖合同成立,那么双方就应当按照合同的约定履行。F、如果出租人未能就价格、支付方式等条款与承租人协商一致,此时出租人可以联系第三人将房屋出卖于第三人,但出租人与第三人之间的房屋买卖合同的价格必须高于承租人的出价。G、如果出租人违反价格义务低价或等价将租赁房屋出卖于第三人,承租人可以主张其买卖合同无效且按照承第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同,此权利也为形成权。
 
应当承认的是,此制度设计仍然不能避免出租人与第三人勾结“名义上高价,实际是低价”损害承租人利益的行为。但不能就简单地否定了此制度:1、新的制度绝对保证出租人利益不受损害,也没有损害第三人的利益;由于没有提供激励机制,出租人与第三人合谋损害承租人行为发生的可能性就很小。2、出租人与第三人勾结“名义上高价,实际是低价”目的是为了不让承租人获得租赁房屋的所有权,而此制度设计就是在废除承租人优先购买权制度后仍实现“租赁房屋所有人与使用人合一”的效率价值的;两者目的上的冲突就表明了任何以“租赁房屋所有人与使用人合一”为价值追求的制度都不可能解决出租人与第三人合谋损害承租人行为的问题。
 
相反的是,新的制度具有以下优点:1、它强制出租人在和第三人接触前就与想购买租赁房屋的承租人就买卖租赁房屋进行协商,从而保证在同等条件下承租人优先获得租赁房屋的所有权,使得租赁房屋所有人与使用人合二为一,从而实现了效率价值。2、它使承租人承担了交易(即买卖租赁房屋)所必需的交易成本,不再转嫁到第三人身上,体现了民法上的公平原则。3、它把第三人介入的时间限定在承租人未能与出租人协商一致之后,这样一来,第三人从事交易之时再也不用担心优先购买权的行使从而使自己的努力白废,从而促进了当事人的交易信心,促进商品流通。4、出租人在与第三人协商买卖租赁房屋之时因没有了承租人的权利主张,也减少了限制,也就不会出现第三人故意压价或出租人故意空着房屋不出租等损害出租人利益的现象,保护了出租人的利益。总之,该制度设计既保证了房屋承租人获得租赁房屋的所有权又让第三人总是在承租人退出之后才出现,避免了原制度的不公平、不效率等缺陷。
 
六、结语
 
经由上述分析,我们可以发现,承租人优先购买权制度存在的主要价值在于效率。但有的学者研究发现,“从先买权制度产生发展的历史看,其产生的理由不是为了物的价值的充分发挥,也并非出于经济秩序的考虑。” [46]如果他的结论是正确的话,该制度的“历久而弥坚,愈千年而不衰”并不能正当化其本身。
 
况且,随着社会经济的发展,国外关于优(先)买权的规定,有加以限制的趋势,制定在后的法典相对于制定在前的法典在优(先)买权制度的适用范围有明显的限制。 [47]再加上本文的上述理由;因此笔者有信心展望,若干年后,世界各国的立法和学说彻底肃杀承租人优先购买权制度,取而代之的是承租人先行购买、承租人与第三人不同时出现的制度。
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