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如何判定商品房预售合同有效无效
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作者:  来源:成都民事维权律师网 转  阅读:

          一、开发商没有取得土地使用权证的,商品房预售合同无效
   
二、开发商在一审诉讼期间,补办了土地证和商品房预售许可证的,可以认定预售合同有效
   
三、开发商将同一期房子先后出售给两人,如都未发放房量所有权证,则后签订的购房合同无效
   
如果后签订合同的购房者办理了房屋所有权证,则认定台同有效。所以,预购期房者并非先来原则。在这种情况下,开发商应给前一位签订合同的购房者赔偿损失。
   
作为购期房的炒楼者,更关心的是预售商品房的转让问题,现将有关规定归纳如下供参考
   
一、商品房的预售合同无效的,再转让的合同同样无效
   
二、预售商品房未交付前,预购方将房屋转让并办理了有关转让手续的,则合同有效;转让时未办理转让手续,但能在一审期间补办的,合同也有效。
   
预售商品房合同中最关键的条款是价格,合同一旦签订价格就不会变了吗?请看政策是怎样规定的。
   
一、除解困房等特殊类型房屋外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,应当予以保护,开发商或购房者一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同价格,可予以支持;而其中一方以建筑材料或商品房的市场价格变化为由,要求变更合同约定或解除合同的,一般不予支持。
   
二、在合同中,开发商和购房者约定了价格,同时又约定实际成交价格以有关主管部门核定的为准时,后一方要求按核定价格变更预售商品房价款的,应予以准许
   
三、开发商逾期交付房屋,房屋价格大跌,给购房者造成的损失,由过错方承担
   
除了以上几方面需注意外,对预售合同的变更也应准确把握。如当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由,提出变更合同的,应予支持。但在下列情况下不允许随意变更合同
   
一、合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同,但差别不大,一方当事人(如购房者)以缺乏经验、不了解市场行情为由,提出变更合同的,不予以支持
   
二、合同覆行的结果不是合同签订时不能预见的,而是因为当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的一方当事人提出变更合同则不予以支持认清自己的权利和义务,才能充分维护自己在预购房中的权益。

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